Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Покупка квартирыПокупка квартиры по переуступке прав – процедура довольно специфическая и сопряжена с определенными рисками, избежать которых, впрочем, нетрудно, если знать все нюансы оформления сделки. Именно данной теме посвящена настоящая статья.

Нюансы

Рассматриваемая сделка оформляется в порядке, описанном в ГК России. В целом там предусмотрены только два способа, каждый из которых позволяет продавцу получить деньги и избавится от актива.

В строящемся доме дольщик не является собственником и потому имеет возможность только передать свое право требования.

Можно, в частности, оформить предварительный договор на куплю недвижимости. Здесь происходит передача права на заключение основного соглашения после завершения строительства жилья и получения соответствующего свидетельства, подтверждающего владение им.

При составлении этого документа собственно возможность приобретения жилья откроется лишь после сдачи объекта в эксплуатацию. Продажа по предварительному соглашению не производится. Оно не требует обязательной регистрации и не предусматривает передачу каких-либо средств.

В случае если производится переуступка прав, многих рисков удается избежать. В данной ситуации:

  • перед сделкой производится полный расчет между первым дольщиком и застройщиком;
  • если он на это не способен – задолженность передается покупателю по обоюдному согласию в момент подписания цессии.

Читайте также: Что представляет собой переуступка квартиры в новостройке и ее оформление

Наконец, имеется еще один вариант, не запрещенный законодательством, но и прямо не разрешенный. Речь идет об уступке пая в ЖСК. Процедура достаточно сложная и предполагает она:

  • созыв общего собрания;
  • выход из кооператива продавца;
  • вступление в него покупателя.

На что надо обращать внимание

В сданном доме переуступка производится только до момента оформления акта, подтверждающего факт передачи объекта от подрядчика к застройщику. Позднее выкупить квартиру можно только будет по стандартному договору купли-продажи.

Приобретение жилья оформляется соответствующим письменным соглашением. Его необходимо:

  • заверить нотариально;
  • зарегистрировать в уполномоченном госоргане.

Вместе с правами покупатель также приобретает и все обязанности первого дольщика.

Порядок расчета обычно используется следующий: инвестор резервирует оговоренную сумму в банке на имя продавца, однако последний сможет получить деньги не ранее чем соглашение подпишут все стороны.

Важно помнить – перед сделкой необходимо получить согласие от компании-застройщика. Закон в целом не обязывает так делать. Однако в договорах, заключенных на участие в долевом строительстве, нередко прямо прописывается запрет на упомянутые действия или требование – информировать перед таковыми организацию.

Важные аспекты

Прежде чем подписать договор цессии, покупатель обязан его подробнейшим образом изучить.

Особое внимание уделяют таким моментам:

  • тип соглашения о переуступке;
  • отношение застройщикак таким сделкам;
  • перечень прав и в равной степени обязанностей, передаваемых по цессии;
  • размер оплаты.

Стоимость следует вписывать реальную, поскольку существует риск банкротства строительной компании. Дольщик же сможет вернуть себе лишь деньги в пределах, указанных в соглашении.

Перед покупкой квартиры необходимо убедиться, что она не имеет обременений.

Супруг продавца обязан дать согласие на пролажу права в письменном виде. Этот документ заверяется в нотариальной конторе.

Документы

После осуществления сделки покупатель получает также и ряд других бумаг. Все они передаются в оригиналах:

  • собственно, подготовленный договор о переуступке и другие добавочные соглашения (при наличии);
  • справки, подтверждающие оплату;
  • письменное согласие компании-застройщика;
  • если квартиру брали в ипотеку – разрешение от банка-займодавца;
  • акт передачи бумаг с полным их перечнем.

Когда переуступку могут признать недействительной

Покупка квартирыЕсли сделку квалифицируют как незаконную, то ответственность полностью ложится на плечи продавца. Компании-застройщику в этой ситуации никаких претензий предъявить не получится.

Следующие причины позволят расторгнуть договор:

  • первый обладатель права скрыл от цессионария факт неполного расчета с застройщиком;
  • в соглашении долевого строительства имеется пункт, прямо запрещающий переуступать квартиру или требующий получения согласия от организации, его проводящей;
  • жилье купили в ипотеку, а банк не дал разрешения на сделку.

Читайте также: Как получить налоговый вычет при переуступке доли квартиры

Известны случаи, когда переуступка происходит не потому, что продавцу нужны деньги или у него изменились обстоятельства, а из-за получения им какой-либо информации касающейся низкого качества возведения дома или плачевного финансового положения застройщика.

Когда же подобные скрытые мотивы выявляются уже после передачи прав, то новый дольщик сможет адресовать претензии только к компании. Продавца к ответственности привлечь не получится.

Чтобы описанных неприятностей избежать, следует перед сделкой обязательно проверить на добросовестность не только самого первичного правообладателя, но и хозяйствующий субъект, ведущий строительство. Здесь необходимо убедиться, что у него имеются все нужные для занятия профильной деятельностью бумаги. Также визуально проверяют степень готовности дома и сравнивают ее с заявленной покупателем, и со сроками сдачи в эксплуатацию.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *