Что такое переуступка права на квартиру

ЭстафетаВ Российской Федерации достаточно часто приобретение объектов жилой недвижимости осуществляется на основании процедуры переуступки прав собственности. Стоит сразу же подчеркнуть, что в большинстве случаев потенциальным клиентам рассказывают только лишь о выгодах такого рода сделок, тогда как о присутствующих здесь рисках предпочитают умолчать. Давайте рассмотрим более детально, что такое переуступка права на квартиру, и изучим особенности оформления соответствующих договоров.

Суть сделки в данном случае заключается в том, что одно продавец передает за определенное финансовое вознаграждение покупателю имеющиеся у него обязанности и права перед третьим лицом. В качестве последнего в большинстве случаев выступает компания-застройщик. При этом вид первоначально заключенного договора не имеет здесь никакого значения.

В чем выгода продавца и покупателя

В большинстве случаев переуступка прав собственника – это единственная возможность приобрести жилую недвижимость в многоквартирном доме, когда их продажа приостановлена или все уже распродано. Главным преимуществом здесь является цена объекта. Ведь стоимость квартиры, устанавливаемая застройщиком на уже готовое к эксплуатации жилье всегда более высокая, чем при покупке жилья на основании договора переуступки прав.

Однако такая схема выгодна не только для покупателя, но и для продавца. Способом переуступки прав, в подавляющем большинстве случаев, продаются объекты жилой недвижимости, приобретенные еще на стадии, когда закладывался фундамент многоквартирного дома. Иными словами, первоначальная сделка была осуществлена на основании договора инвестирования. Квартира, приобретаемая в доме, который только начинают возводить, всегда будет более дешевой, чем на финальной стадии строительства. В некоторых случаях доход от такого рода операций с объектами жилой недвижимости может составлять до 100 процентов первоначально вложенных средств, то есть, инвестор получает в 2 раза больше, чем он заплатил ранее.

Впрочем, далеко не всегда сделки по переуступке прав проводятся с целью получения материальной выгоды. Бывают ситуации, когда владельцы жилья принимают решение пойти на такой шаг в связи с изменившимися жизненными обстоятельствами – например, в случае невозможности выполнять собственные долговые обязательства перед третьим лицом. Кроме того, иногда квартира в недостроенном доме может оказаться ненужной собственнику – он мог получить в наследство какое-то иное жилье, или же развестись со своей второй половиной.

Возможные риски при покупке жилья по договору переуступки прав собственности

Продажа прав собственности из-за недобросовестности компании-застройщика – это, к сожалению, также достаточно часто встречающийся вариант. Продавец здесь, конечно же, не будет сообщать потенциальным покупателям об истинных причинах, подтолкнувших его к принятию такого решения, и придумает какую-то правдоподобную версию. Поэтому, прежде чем соглашаться на покупку недвижимости на условиях переуступки прав, следует учитывать все возможные при таком варианте риски.

Главным из них как раз и является недобросовестность компании-застройщика. Покупатель, совершая такую сделку, получает не только права, имевшиеся у продавца, но и все те риски, которые содержит первоначальный договор. В России зафиксировано множество случаев, когда дома так и остаются недостроенными на той или иной стадии, либо срок сдачи их в эксплуатацию переносился на год и более.

Следует отметить, что уровень риска здесь не имеет прямой зависимости от типа первоначального договора. Учитывая это, следует помнить о необходимости тщательно проверять перед заключением сделки всю информацию о компании-застройщике – используйте все доступные вам способы для того, чтобы убедиться в ее добросовестности. В ином случае вы можете впоследствии получить достаточно серьезные проблемы, как материальные, так и моральные – как известно, нет ничего более утомительного, чем ожидание.

Читайте также: Как восстановить утерянные документы на квартиру

Хотелось бы отметить еще один, очень важный момент, связанный с переуступкой прав собственности на объект жилой недвижимости. Закон позволяет продавать квартиры по таким договорам неограниченное количество раз, иными словами, жилье может сменить нескольких владельцев. Для того чтобы обезопасить себя от связанных с данным обстоятельством рисков, следует заранее получить информацию о предполагаемом объекте покупки. В частности, нужно узнать, не переуступалась ли квартира до этого кому-то еще. В случае когда жилье успело сменить уже нескольких собственников, следует задуматься, почему прежние хозяева не желают оставлять квартиру себе, а пытаются ее продать.

Наиболее распространенными рисками являются:

  • банкротство компании-застройщика – владельцы квартир, почуявшие неладное, просто пытаются избавиться от жилья;
  • двойная переуступка – недобросовестный продавец проводит сделку сразу с двумя и более покупателями;
  • недейственность договора – действия осуществляются с нарушением действующих норм российского законодательства.

Для того чтобы обезопасить себя, и не попасться на крючок мошенникам, следует придерживаться одного простого правила.  Сделку нужно заключать только лишь на основании регистрируемого в Росреестре договора долевого участия. В таком случае вы действительно обезопасите себя, и не станете жертвой обмана. Категорически не рекомендуется совершать такого рода сделки по инвестиционным соглашениям, не требующим государственной регистрации.

Существует здесь еще и такой риск, как неуведомление застройщика. В данном случае нарушаются требования законодательства. Компания-застройщик обязательно должна быть уведомлена о совершении сделки по переуступке прав, причем в письменной форме. В ином случае появляется достаточно высокий риск аннулирования заключенного договора.

Приобретение объекта жилой недвижимости по переуступке прав собственности в ипотеку

Достаточно распространенным в Российской Федерации является вариант покупки жилья по переуступке прав собственности в ипотеку. Нормы действующего законодательства предоставляют такую возможность. Залогодержатель, в частности, может передавать свои права иному лицу на основании договора об ипотеке или по обеспеченному ею обязательству.

Здесь следует помнить один, весьма важный момент. При переуступке объекта жилой недвижимости по такому варианту наличие согласия на осуществление сделки от банка, выдавшего ипотечный кредит, является обязательным условием. Вместе с тем финансовые учреждения оставляют за собой право вносить изменения в условия ипотеки при переуступке права собственности на квартиру, в том числе и потребовать оплаты 50 процентов стоимости жилья.

Резюмируя вышесказанное, хотелось бы особо подчеркнуть тот факт, что сделки по переуступке прав собственности на объект жилой недвижимости относятся к категории наиболее рискованных. Прежде чем принимать окончательное решение, следует тщательно изучить все плюсы и минусы. Помимо этого, обязательно проверяйте, насколько надежной является компания-застройщик, оплату по предыдущим уступкам (если они были) и по договору долевого участия, заключенного продавцом квартиры.

Ну и, конечно же, следует убедиться в том, что в данном случае нет никаких видимых нарушений действующего законодательства. Помните, что халатность или невнимательность в конечном итоге могут обернуться достаточно крупными неприятностями. Чтобы избежать появления впоследствии проблем, отнеситесь к сделке со всей серьезностью. С другой стороны, если никаких подводных камней нет, продавец искренен в своих намерениях, а компания-застройщик не находится на грани банкротства, вы приобретете квартиру по достаточно выгодной цене. Во всяком случае заплатить придется дешевле, чем при покупке квартиры в уже построенном доме.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *