Как дать правильно залог при покупке квартиры

ДеньгиНеобходимость внести задаток до подписания договора купли-продажи вызывает множество споров. Законно это или нет?

Договор о задатке до покупки недвижимости – обман?

Как купить квартиру? С первого взгляда все просто – надо обратиться в агентство по недвижимости, довериться профессионалам. Это поможет избежать обмана, сократит время на поиски. Но не все так легко и просто. Оказывается, в агентстве по недвижимости тоже могут обмануть. Насколько это вероятно? Каждый человек, который хотя бы раз в жизни обращался в агентство по недвижимости, наступил на эти грабли, наверняка, даже если сделка прошла удачно и проблем при покупке или продаже квартиры не возникло. Они не возникнут уже никогда, и все же обман был. По крайней мере, так это можно воспринять.

При покупке или продаже квартиры для подтверждения серьезности намерений обычно берется задаток. Задатком называют небольшую сумму, которую покупатель квартиры платит продавцу тогда, когда сделку заключили в устной форме, и начинается этап подготовки документов.

Что такое договор о задатке, который предлагают подписать

Сама сделка, подписание бумаг, состоится чуть позже. Но другие объекты агент по недвижимости уже не показывает, и никому не показывает данный объект. Задаток обычно предлагают оформить в присутствии юриста. В подписываемом документе указано, что планируется приобретение объекта недвижимости за конкретную сумму, и платится аванс – процент от суммы сделки.

Таким образом, залог, он же аванс, гарантирует, что сделка состоится и что цена квартиры не поменяется. Конечно, этот договор нужен. Не всегда так все происходит, как оговорили при личной встрече. Договор о задатке – это джентльменское соглашение, игра на удачу. И покупатель, и продавец часто обращаются сразу в несколько агентств по недвижимости, найдя оптимальный вариант, продолжают сравнивать до последнего момента. Иногда подворачивается вариант более выгодный и получается так, что вторая сторона потеряла время зря. Залог в случае срыва сделки по вине покупателя квартиры не возвращается ему обратно. В случае срыва сделки по вине продавца – возвращается в двойном размере. Данные нюансы прописаны в договоре о задатке, им и регулируются.

Залог до подписания договоров о покупке и продажи – это незаконно

Договор о внесении задатка, залоговой суммы, аванса – как ни назови, любое слово подходит – на самом деле противоречит законодательству, не соответствует Гражданскому кодексу. По закону вносить деньги как символ серьезности намерений, подписывать договор о залоге, надо во время подписания договора о покупке квартиры, одновременно с ним, непосредственно при покупке, а не перед подготовкой пакета документов. В этом случае он помогает избежать оспаривания законности сделки после внесения сведений в государственный реестр. Иными словами, данный договор, в соответствии с гражданским кодексом, сводит риск на нет при покупке недвижимости без посредников, когда документы могут быть проверены недостаточно тщательно, а одна из сторон указывает ложные данные, скрывает информацию, обманывает, нарушает закон.

Договор о залоге становится здесь лишним поводом еще раз взвесить все «за» и «против», отказаться от совершения преступления, если таковое деяние запланировано, если квартира находится под арестом, принадлежит кому-то другому, а госслужащие этого не заметили, честно во всем признаться.

И все же надо подписать

Иногда по квартире числится задолженность за коммунальные услуги. Что делать в такой ситуации? Человеку только то и остается, что брать залог и решать свои материальные проблемы с его помощью для того, чтобы сделка состоялась. Еще не положена в нашем государстве ответственность за задержки платежей по квартплате. Человек же, продающий квартиру ради денежного запаса и резерва, имея задолженность по квартплате, часто находит себе подходящий вариант, и тоже платить задаток, чтобы не оказаться на улице. Для этого ему опять-таки нужны деньги. Залог дает гарантии, это возможность что-то сделать.

Разные сложные ситуации могут подтолкнуть на этот шаг – продажу квартиры ради финансовой прибыли. Это и потребность в средствах на лечение, и потребность расплатиться за другие долги, и потребность переехать в другой район, в квартиру с меньшей площадью, но с ремонтом. Безработица, увы, всегда присутствует в любой стране. Если же нет работы, кредит не выдаст ни одно банковское учреждение. Исключение – лишь пенсионеры, которые по возрасту не обязаны работать. Но для пенсионеров тоже условия кредитования особые. Деньги нужны всем людям и продажа квартиры часто является разумным вариантом.

Читайте также: Можно ли в никуда выписаться из квартиры

Бывает и так, что квартира еще не унаследована просто-напросто, ведь должно пройти полгода с момента смерти собственника, прежде чем завещание вступит в силу. За это время все желающие могут выразить претензии, оспорить волю усопшего. Даже если завещание вовсе не было оформлено, прямым наследникам придется подождать. Можно ли выставлять такую квартиру на продажу, не теряя времени? Зная, что претендентов из родственников больше нет, за пару месяцев до истечения срока люди часто обращаются в агентство по недвижимости. Потенциальный же покупатель, соглашаясь на все эти условия, может, тем не менее, найти что-то еще или по истечении времени продавец может увеличить сумму. Залог нужен и здесь.

Фиктивный договор ни от чего не застрахует

Надо ли подписывать бумаги, которые не соответствуют закону? Получается ли так, что требовать вернуть двойную сумму задатка, когда расторгается сделка, заключенная в устной форме о покупке квартиры, продаже квартиры по этой цене, данному покупателю – вымогательство? Правомерность требований по договору о задатке, залоге, авансе бесспорна. Этот договор правомерен, как и любой документ, где есть подпись и почерк человека. Долговая расписка, не заверенная у нотариуса, к примеру, тоже будет иметь юридическую силу. Закон иногда предусматривает исключения из правил – все же письменное соглашение не всегда и не в каждой стране является юридически значимым документом. Но это всегда улика и всегда доказательство. Если он не имеет ценности для суда, то обладает ею для правоохранительных органов.

Когда агент по недвижимости предлагает заключить договор о задатке, внести и получить залог, до подписания договора о покупке квартиры, он умалчивает правду: это соглашение, правомерность которого основывается не на Гражданском кодексе, а на Уголовном. Речь идет все же о деньгах, которые фактически отданы. Они отдавались по каким-то причинам, на каких-то условиях.

Вернуть залог в любом случае придется. Если это не договор о залоге, то это расписка о выдаче денег. Двойная сумма выплаты – это баланс и справедливость. Если покупатель расторгает сделку по собственной инициативе, он фактически уже заплатил за моральный ущерб. А вот если продавец прекращает взаимоотношения, покупатель получит только то, что отдавал. Моральный ущерб в этом случае не компенсируется, а должен бы. Моральный ущерб компенсируется при удвоенной сумме залога.

Если при покупке квартиры берется ипотека, договор о внесении аванса может мешать. Эти деньги никак нельзя получить у банка заранее. Их придется копить, искать, занимать. Однако это в интересах клиента. Если же нет – устное соглашение иногда имеет цену. Возможно, что это не только слова. Иногда залог не нужен.

Агентство по недвижимости, агент по недвижимости, юрист поступает не честно, когда называет подписываемый сторонами перед сделкой документ как «договор о залоге». Оспаривать в суде остается лишь его название. Обращаясь в правоохранительные органы, стоит уточнить, как быть с материальным ущербом. Все остальные пункты вполне справедливы, скорее всего. Перечитать его лишний раз не помешает, однако наверняка никто клиентов обманывать не хотел. Всех интересует процент от сделки. Клиентам объяснили не все нюансы – это обидно. Но в конце концов все хотят купить или продать квартиру, и как можно быстрее. У юриста, сотрудничающего с агентством по недвижимости, тоже времени могло не оказаться, а агент не смог объяснить все на понятном языке, хотя должен бы.

Искать крайних, разбираться кто виноват – нет смысла. Важно действовать тогда, когда речь уже не идет о покупке, продаже квартиры, залог же и компенсацию морального ущерба отказываются возвращать.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *