Особенности сравнительного подхода к оценке недвижимости

ОценкаСравнительный подход к оценке недвижимости подразумевает проведение непосредственного сравнения сразу нескольких объектов недвижимого имущества. Зачастую его еще называют рыночным, поскольку здесь применяется сравнение оцениваемого объекта с рядом иных подобных ему объектов, сделки по продаже которых состоялись в максимально приближенное к дате оценки время. При этом следует отметить, что оценщик, применяя сравнительный подход, должен рассматривать не просто недавно проданные объекты сравнения. Те должны еще и быть проданы в конкретном сегменте рынка.

Помимо этого, обязательными должны быть поправки на присутствующие в характеристиках сравниваемых объектов различия – оценщик обязан определить такие различия между объектами сравнения и объектом оценки. Именно цена оцениваемой недвижимости, с внесенными в нее коррективами, дает возможность получить цифру, очень близкую к реальной рыночной стоимости.

При оценке недвижимого имущества главным условием, наличие которого позволяет оценщику применять сравнительный подход, является доступность оценщику информации о проведенных по аналогичной недвижимости сделках с не вызывающей сомнений достоверностью, а также активность рынка.

В каких случаях лучше всего применять сравнительный подход

Наиболее оптимальным вариантом сравнительный подход является для оценки:

  • земельных участков, не имеющих застроек, при этом рынок земли в данном случае обязательно должен быть развитым;
  • недвижимости малого бизнеса;
  • жилых домов для одной семьи.

Здесь применение данного метода целесообразно благодаря возможности получить непосредственные ценовые характеристики.

При этом есть варианты, когда применение этого метода является нецелесообразным, в частности при нарушении условий типичности совершенной на рынке сделки. Не стоит его применять и при уникальности недвижимого имущества или же в случае, когда оно находится в стадии ликвидации. Редкие для конкретного рынка экономические выгоды или обременения также являются весомым аргументом отказаться от сравнительного подхода, как и недостаточный уровень развитости рынка.

Между тем использовать сравнительный подход представляется возможным не только лишь по прямому назначению. Его также можно применять и для того, чтобы оценить затраты на создание улучшений, равно как и износ сделанных улучшений, арендные ставки, получить коэффициент заполняемости и узнать ряд иных параметров, необходимых для последующей оценки недвижимости с применением других подходов: доходного или затратного.

Учитывая, что метод сравнительного подхода основан на данных об уже совершенных сделках, не стоит забывать, что статистические показатели по этим сделкам способны ввести в заблуждение в ситуации, когда на рынке происходят какие-то динамичные изменения. Естественно, что чем более качественными будут собранные для сравнения данные, тем точнее получится оценка. Тем не менее, даже в случаях, когда применение сравнительного подхода дает не максимально точную, а лишь приблизительную цифру, которая просто помогает сориентироваться по рынку, оценщику все равно следует включить в свой отчет собранные статистические данные, касающиеся сравнительных продаж.

Напомним некоторые азы экономики: рыночная цена, в том числе и на недвижимость, формируется, как известно, в процессе взаимодействия между покупателями и продавцами, а также кредиторами. Последние помогают нарастить объем инвестиционных ресурсов, что также влияет на процесс формирования рыночной цены. Динамика рыночных цен на тот или иной объект недвижимости определяется соотношением между спросом и предложением: понятно, что увеличение предложения сопровождается движением цен вниз, тогда как опережающий предложение спрос приводит, соответственно, к увеличению стоимости объектов.

Читайте также: Сколько нужно хранить квитанции об оплате коммунальных услуг

На территориальном рынке недвижимости идет непрерывный процесс изменения соотношения между предложением и спросом, невзирая на наличие у продавцов желания удовлетворить потребности покупателей в полном объеме. Главных причин, из-за которых на рынке возникает дисбаланс, несколько:

  • постоянно меняющиеся предпочтения покупателей;
  • их требования к потребительским качествам недвижимого имущества;
  • изменение в ту или иную сторону покупательской способности потенциальных инвесторов;
  • наконец, демографическая нестабильность.

Оценщику следует в обязательном порядке проанализировать все наблюдаемые в настоящее время тенденции рыночной конъюнктуры, а также определить, каково их влияние на изменение цен конкурирующих объектов.

При наличии достаточного количества статистических данных по рынку применение сравнительного подхода позволяет получить в конечном итоге точные оценки стоимости, которые к тому же достаточно легко объясняются. Как раз по этим причинам данный метод стараются применять даже в случаях, когда статистических данных по рынку недостаточно для получения достоверной, максимально приближенной к рыночной цене, оценки.

Используя метод сравнительного подхода, следует выполнить определенный перечень действий:

  1. В первую очередь необходимо изучить рынок и выбрать для сравнения объекты недвижимости, проданные недавно и являющиеся наиболее сопоставимыми с оцениваемым объектом. Следует проверить и убедиться, что оцениваемый и ранее проданный объекты находятся в одной и той же рыночной зоне, а также изучить еще ряд факторов, таких как схожесть по величине и возрасту, похожесть финансовых и экономических условий на дату оценки и дату совершенной сделки.
  2. По каждому из отобранных объектов необходимо собрать всю информацию, после чего следует проверить ее достоверность. По всем данным о продажах нужно получить подтверждение от кого-то из основных участников следки – это может быть продавец, покупатель или же уполномоченный ими агент. Сделки между тесно связанными сторонами, равно как и продажи, осуществленные в спешном порядке, должны вызвать подозрения в нетипичности.
  3. Следующий этап – это выбор объектов сравнения, после чего нужно провести сравнительный анализ по каждой из отобранных для этого единиц. Сравнение следует проводить по целому ряду параметров, называемых элементами сравнения.
  4. По каждой из единиц, участвующей в сравнении, должна быть проведена корректировка цены продажи в соответствии с зафиксированными различиями между отобранной для сравнения недвижимостью и объектом оценки. Поправки непременно вносятся в цены продаж отобранного недвижимого имущества. Также оценщику следует сделать временные поправки, с учетом даты проведения оценки, поправки на месторасположение объектов, и на имеющиеся различия по характеристикам – форма, размер, использование, экономические характеристики, социальные факторы, физические характеристики, и так далее.
  5. Наконец, нужно обязательно согласовать цены продаж сопоставимых объектов с внесенными в них корректировками с целью итогового получения единого показателя стоимости оцениваемого недвижимого имущества на рынке.

Хотелось бы еще снова, на сей раз более детально подчеркнуть все преимущества данного метода. Во-первых, после проведения оценки, итоговой стоимости недвижимого имущества будет отражено мнение типичных для данного регионального рынка покупателей и продавцов. Кроме того, в приведенных ценах отражена и инфляция, и динамика изменения финансовых условий. Метод является статистически обоснованным, поскольку оценка проводится путем анализа статистических данных, а также считается весьма простым в применении, но в то же время дающим надежные результаты. В расчеты внесены различные поправки для получения наиболее близкой к текущей рыночной стоимости.

Впрочем, есть и определенные недостатки, и о них также необходимо знать. В первую очередь следует отметить трудности со сбором информации о ценах, а также о специфических условиях той или иной состоявшейся сделки. К недостаткам следует отнести и отличия продаж. Метод серьезно зависит от активности рынка, равно как и от его стабильности. И, наконец, порой достаточно сложно согласовать данные о продажах, имеющих существенные различия.


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *